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发布日期：2026-05-01 07:25 点击次数：159
作家：李沁桦
裁剪：徐天
拿到香港大学斟酌生登第见告书，程鹿（假名）的腾达并莫得守护太久，拔帜树帜的是“住那里”的错愕。得知一年制讲课型硕士基本萎靡苦求到校内寝室，程鹿添加了香港土产货中介的微信，运行“云看房”。
在寸土寸金的香港，高校寝室资源永久病笃，苦求与续住均有一套相对严格的机制。重生陆续享有优先分拨权，而高年事学生若想续住，则需历程详尽评估，包括学业收货、对寝室的参与孝顺乃至课外行为阐扬。一年制讲课型硕士斟酌生就读东说念主数多，基本莫得苦求到寝室的但愿，不得不转向校外租房致使跨境通勤。
房地产做事商谢忱梁行发布的阐赫然示，咫尺，香港八所主要大学的学生与宿位比例平均为3.4:1。也便是说，每个宿位有特出3名学生竞争。至2027/28学年，展望每年将新增宿位需求约1.57万个。即使在2027年新增7900个宿位的前提下，保守算计，学生宿位总缺口仍将达5.54万个。
巨大的供需缺口下，香港特区政府推出“城中学舍方向”，饱读吹阛阓将旅馆、写字楼等贸易大厦改装为学生寝室，从而增多学生宿位供应。
内地、外资房企闻风而动。学生寝室一床难求的逆境，是否有解了？
张开剩余89%早早“揾房”
程鹿也曾看上几套还可以的房源，但繁体字表明的地址与生分的地名重复，让她一时难以判断通勤距离与糊口便利进度。她决定下个月提前往香港，实地看房。
尽管距离新学年开学仍稀有月，但围绕“住那里”的谈论也曾在重生群体中提前升温。一位香港土产货合手牌中介向《中国新闻周刊》记者先容，跟着上一批学生不绝毕业退宿，围聚高校的租房阛阓已进入新一轮过渡期，“也曾有学生运行‘早鸟预订’，尤其是热点地段，基本是提前锁房”。在他看来，阛阓的节律正在赫然前移，“以前广大是六月才运行有动作，七八月有点病笃，当今好多学生四五月就也曾运行‘揾房’（找屋子）了”。
证据好意思联物业的在线数据，在香港大学站及坚尼地城、西营盘一带，一套通俗30往常米的小公寓，月房钱基本为1.8万至2万港元，中介费为半个月房钱。对于非土产货住户和无固定收入的学生，香港房主往来往会条件一次性交纳一年房钱。仅房租一项，初到香港的学生们可能就需要破耗近25万港元。
好意思联物业住宅部行政总裁布少明在接管媒体采访时曾示意，租借阛阓的活跃主要受新“港漂”和内地学生的带动，展望全年房钱升幅可达6％，香港私东说念主住宅的实用面积房钱已接近2019年以来的历史高位。
提前的租房旺季，与香港高校彭胀后尚未处理的宿位矛盾密切关连。2023年香港特区政府施政证实提议发展“留学香港”品牌，将大学援救资助委员会资助院校的非土产货生招生比例由20％提高至40％，2025年进一步放宽至50％。
联系东说念主士测算，非土产货生的表面范畴上限已被推高至约3.7万东说念主，且斟酌生群体的彭胀更为马上。数据露出，2024/25学年，香港讲课型及斟酌型非土产货生已达约5.6万东说念主，同比增长26％，一年内新增特出1.1万东说念主。投资治理公司高力国外预测，到2028年，香港土产货及非土产货学生的总住宿需求将达17.22万个床位，宿位缺口将达12万个。
香港富豪东方旅馆后生寝室的房间和洗衣间（图/中新）
计谋拆墙松捆
本年2月，香港特区政府发展局局长宁汉豪复兴立法会议员发问时指出，“城中学舍方向”响应梦想，已收到25宗苦求，大多位于市区，包括红磡、不雅塘、深水埗以及上环等地区。除两宗触及要在私东说念主地盘上营建新学生寝室外，其余苦求为改装现存建筑物，大部分触及整幢改装，展望触及5100个宿位。
在宁汉豪的先容中，该方向的亮点在于“拆墙松捆”。往常，将商厦改装为学生寝室在推行操作上险些难以鼓动，而该方向通过“钩玄摘要”的方式进行轨制松捆。在贪图层面，城市贪图委员会放宽“旅馆”界说，将合阅历的学生公寓纳入其中，可径直取得旅馆执照，无谓另行贪图。在引申机制上，方向也具有较高天真性，允许私东说念主发展商、援救机构或两者勾通提议苦求，寝室营运模式亦不设调处收尾，可由营运方自主招收学生，或与不同专上院校勾通对接。
香港大学房地产和建筑系教授黄绍基对《中国新闻周刊》指出，香港比年来招引了广大非土产货学生，由此催生了学生公寓这一特有的细分阛阓，这类公寓的房钱陆续高于低档旅馆和粗野住宅，但比高级做事式公寓或豪华旅馆更实惠。
以香港大学为例，西营盘隔壁一间面积为15往常米的单间学生公寓，每月房钱特出15000港元，而面积相近的房（香港地区常见的小户型出租屋）月房钱仅为7800港元。尽管溢价权臣，但黄绍基了解到，访佛的学生公寓在开学前的入住率险些为100％。
房地产照顾人公司莱坊在《投资学生寝室》证实中指出，将收入堕入停滞的旅馆改建为学生寝室后，预期收益率可达到4.5％至8％。这一数字不仅远超香港传统住宅物业，也优于许多甲级写字楼。学生群体租期清静、退租率低、违约风险小，为投资者提供了极高细目性的现款流。
事实上，在计谋正经落地前，老本已闻风而动。2023年底至2024年，华夏地产、招商局贸易房托、华润隆地等巨头纷繁入局。华夏地产是在2024年将眼神投向学生公寓雠校阛阓的，先后收购香港尖沙咀珀荟旅馆、香港西半山“般咸轩”物业和富豪东方旅馆，均改建为学生寝室。华夏投资总裁叶聪明近期示意，香港有望在5年内成为亚洲最大的机构化学生寝室阛阓，届时阛阓范畴将达750亿至1000亿港元，发展后劲巨大。
ICCRA住房租借产业斟酌院院长赵然对《中国新闻周刊》指出，计谋松捆后，开云app激活了存量旅馆的雠校阛阓，巨额交易阛阓变得至极火爆。她还补充说念，跟着本年3月起奏凯的《简朴房条例》鼓动，阛阓预期发生了赫然变化。计谋推动下，部分蓝本难以合规使用的唐楼（香港的老式楼房），也将有机理会过雠校转为学生公寓用途，从而开释新增供给空间。
高力国外指出，2026年2月，阛阓上有21宗旅馆及整幢住宅成交，相当于2020年至2024年第三季度的交易总数。“旅馆自身已具备皆全的房间远离、孤立卫浴及消防要领，能大幅镌汰改建时代和成本，同期让投资者马上推向阛阓以投合租借旺季。”
黄绍基额外提到，该方向可以保合手地盘用途的天真性，不仅可以诽谤改建成本，更迫切的是，可以诽谤供应多余或不及的风险，最大阻抑地减少阛阓波动。梦想情况下，由于旅馆和学生公寓具有很强的替代性，策划不善的旅馆可以改建为学生公寓。淌若将来旅馆盈利才能有所提高，物业还可再行改回旅馆用途。
“接纳升值策略的短期投资者可能会专注于通过学生公寓提高现款流，然后退出投资。相背，接纳合手有策略的永久投资者也可以接头将来将旅馆改回原用途的可能性。”黄绍基指出。
难以复制
比年来，跟着内地斟酌生招生范畴合手续扩大，“高校寝室不够住”频频登上热搜。
最权臣的结构性变化发生在一线城市的高校。2023年硕士招生技术，北京大学、北京师范大学、复旦大学、南京大学等多所闻名高校接踵在招生简章中明确规定：不再为非全日制及部分全日制专科学位硕士（专硕）斟酌生提供校内寝室。
面对由于“扩招”带来的增量需求，2024年1月，七部门结伴印发《国度发展蜕变委等部门对于加强高校学生寝室建造的指引观点》，饱读吹高校通过购买、租借学校附近的东说念主才公寓、商住楼等社会用房，补充寝室资源，并按照校内同等圭臬，加强配套做事治理。
内地相似存在广大空置的旅馆与贸易钞票。中国饭馆协会数据露出，2025年第一季度，寰宇旅馆平均空置率为38.2％，约有220万间客房永久空置。
名义上看，内地似乎具备复制香港“老本收购旅馆改建寝室”模式的基础，但多位群众在接管采访时指出，香港模式在内地恐无法浅易平移。
华夏地产首席分析师张大伟对《中国新闻周刊》指出，两地模式无法平移的浩荡原因在于账本的根底逻辑不同。在香港，尽管收购旅馆的代价腾贵，但其极高的房钱报恩率足以遮掩资金成本。
“香港的房钱水平高，可以遮掩利息和运营成本。但在内地，你想雠校一个写字楼，参加的资金和装修成本，靠近的是极低的租售比。内地一线城市的租售比广大在1％到2％，房钱可能连装修成本都赚不回归。”张大伟坦言。
另外，张大伟总结，内地虽有指引观点，但在引申层面，贸易用地改建为学生寝室仍靠近消防验收、地盘用途性质变更等重重拦阻，枯竭像香港这么“拆墙松捆”的系统性配套依次。
除了计谋配套和租售比，内地学生公寓靠近着更热烈的“替代品”竞争。香港模式约略确立的中枢，是留学生极高的房钱承受才能。在香港，一个雠校后的单东说念主床位月租可达6000至8000港元。但在内地，公立大学寝室年房钱陆续在1200元东说念主民币独揽。即使学生采用去校外租房，其支付才能也相对有限。
赵然在带内地机构查验香港物业时也发现，探讨内地的学生公寓问题时，群众的共鸣是内地高校的预算过低，无法相沿阛阓化的机构投资且运营相似的公寓。许多内地公寓运营商最先贪图勃勃，查验完却赞佩“熏陶根底没法用”。
相较香港交由阛阓老本运作，内地高校的探索更倾向于依靠政府统筹与寰球采购进行托底。2019年，复旦大学较早试水了“社会化运作+园区化治理”模式，将专硕学生连合安置在校外公寓，提供约1450个床位。自2021年起，住宿费圭臬与校内学生糊口园区一致，收费圭臬为1600元/学年。
2025年，浙江大学发布学生寝室用房租借采购意向公告，预算金额2360万元，条件社会用房在浙江大学紫金港校区附近5公里范围内，可精装修拎包入住，提供床位不少于3000张。
同庚底，湖北大学提供了“以购代建”想路，斥资1.98亿元合座收购存量商品房，新增2800个床位，平均收购单价约4650元/往常米，相当于此前该商品房备案均价的六成。援救部、住房城乡建造部结伴调研组实地调研时示意，“学生寝室雠校风景行动寰宇首个以购置存量房代建造学生公寓的革命实践，既灵验周转了阛阓存量钞票、为房地产去库存提供了新想路，又精确破解了高校寝室资源病笃的贫穷”。
不外，新的社区摩擦也有待处理。本年3月，深圳大学拟将丽湖校区2026级全日制斟酌生调处安排在校外住宿，住宿处所暂定南山西丽大学城片区的汉园茗院风景，住宿用度圭臬将参照学校调处规定引申，而该小区阛阓整租月房钱为1万元至1.1万元。有业主接管采访时坦言，不肯自家小区被贴上“寝室”标签。
除了“老本收购旅馆改建寝室”模式无法浅易平移至内地，涌入香港的内地房地产商也发现，这不是常见的他乡策划。赵然不雅察到，两地的投资逻辑、税务结构以及交易时的法律架构也有辩认。“在运营端，香港的劳工法律、东说念主工成本与内地彻底不同，必须再行搭建一套全新的投资模子和运营团队。”
还有一个容易被漠视的细节是，内地熟谙的公寓居品、家电供应链在香港的忐忑空间眼前会靠近失效。赵然提到，香港的单东说念主床只消0.8到0.9米宽，这种尺寸在内地可能根底找不到，属于特定供港的规格。由于香港老旧建筑的墙体结构特殊，洗衣机需要作念得更薄，雪柜需要作念得更矮，以此已毕内嵌。
不管是将投资平移到内地，如故内地地产商进入香港阛阓，都不是那么容易能已毕的。
排版：奇令
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